Ответы на часто задаваемые вопросы.

У наших садоводов нет полного понимания, как правление работает с нарушителями земельного законодательства. Давайте попробуем разъяснить.

Основными видами нарушений у нас являются:

• Нецелевое использование садоводами собственных земельных участков (это чаще всего - Захламление, необработка, размещение на участке деятельности, не соответствующей разрешенному виду использования)
• Самовольное занятие земель общего пользования.

Если по первому виду нарушений СНТ самостоятельно не уполномочено бороться, а может лишь направить соответствующие сигналы в государственные ведомства, то по второму виду нарушения СНТ, являясь собственником ЗОП, может защищаться от нарушителей, взимая с них плату, направляя предписания об устранении нарушений, а также осуществляя и судебную защиту.

В 2018 году Постановлением собрания был впервые установлен новый вид взноса «неосновательное обогащение за пользование ЗОП». Размер взноса составил пятикратный размер членского взноса, т.е. 80 руб. за кв.м. в год.

Одновременно с этим собрание объявило амнистию для садоводов, добровольно заявивших о своем нарушении, оставив им размер взноса – «временное пользование ЗОП» - 16 руб.

В дальнейшем все решения указанного собрания были признаны судом недействительными и оснований к начислению взноса не стало. Такая ситуация длилась вплоть до собрания, состоявшегося в январе 2021г., когда решения отмененного собрания были приняты повторно.

Многие садоводы воспользовались объявленной амнистией и подали соответствующие заявления. В отношении таких участков до сих пор действует пониженный «льготный» размер взноса. Некоторые садоводы одновременно с добровольным уведомлением о наличии у них нарушения обратились и с заявлением о передаче им «захваченных» участков во временное пользование.

В связи с возникшими сложностями в проведении собраний правление не выносило на рассмотрение собрания заявления садоводов по земельным вопросам. По настоянию председателя данный вопрос наконец был внесен в повестку.

Решение собрания позволит правлению, во-первых, отнести окончательно садоводов к разряду «нарушителей», во-вторых, по поручению собрания подготовить общее положение о порядке рассмотрения данных вопросов, критериях, при которых передача ЗОП в пользование невозможна, в-третьих, предусмотреть последствия для садоводов, не устраняющих нарушения в добровольном порядке и т.д..

Правление при рассмотрении заявлений также столкнулось с рядом неоднозначных ситуаций:

• Некоторые свидетельства о собственности (выписки из ЕГРН) содержат сведения об измерительной погрешности в определении площади земельного участка. Встречаются записи в графе «площадь» в виде 500±7 кв.м. При этом площадь нарушения составляет близкий к погрешности размер. Как к этому относиться? Как к нарушению или измерительной погрешности?
• Забор стоит на одном и том же месте с момента образования участка, все соседствующие землепользователи это подтверждают, внешний вид забора соответствует указываемому «возрасту», а при выносе кадастровых координат, граница участка смещена относительно забора на расстояние до 0,7 метра. Как такое возможно?

Дело в том, что точность измерительного оборудования постоянно улучшается, и если погрешность измерений в конце 90-х годов составляла порядка 50 см, то сейчас она уже не превышает 5 см.

Как должно поступит правление в таком случае? Собственник участка нарушение не совершал, но оно фактически есть. Наказывать собственника за погрешность измерения? Согласитесь, неэтично и незаконно.

С 2007г. законодательством введено обязательное межевание при формировании новых земельных участков. Это устранило бы предыдущие вопросы, если бы межевые знаки, вынесенные в натуру при проведении кадастровых работ по формированию участка, на всю «оставшуюся жизнь» оставались бы на своих местах. Но люди строят заборы, отсыпают свои участки и т.п., не заботясь о сохранности межевых знаков. Да и большая часть наших ЗУ были поставлены на кадастровых учет до 2007г.

Таким образом работа с нарушителями порой вводит нас в искушение либо причесать всех под одну гребенку – КАРАТЬ БЕЗ РАЗБОРА, либо всех АМНИСТИРОВАТЬ на определенную дату и забыть о нарушителях прошлых лет.

Согласитесь, это простой, но не конструктивный и не справедливый подход. Именно поэтому правление хочет обсудить с садоводами подходы к выявлению нарушений, их классификации (умышленное или нет), а также выработке последствий для нарушителей.

И наконец, считаем необходимым рассекретить «страшную тайну» о координатах, указанных в документах на земельные участки. В 2007 году изменилась методика определения координат границ земельных участков в РФ. Это связано с тем, что до 2007 года определение границ производилось по реперным точкам на местности, а с 2007 года определение границ земельных участков стало более точным и основывается на показаниях спутников. В результате повсеместно произошло смещение земельных участков относительно их кадастровых границ (границ, внесенных в Государственный кадастр недвижимости — ГКН).

Это большая проблема, требующая фактически повсеместного уточнения границ земельных участков, что также влияет на принятие решения о наличии нарушения.

Сейчас Правление в своей работе руководствуется следующими принципами:

• Собственник участка, вынесший свой забор на ЗОП после постановки участка на кадастровый учет признается нарушителем.
• Собственник участка, чье нарушение заведомо превышает погрешность измерений, признается нарушителем.
• Собственник участка, добровольно заявивший о своем нарушении в рамках амнистии 2018г., является нарушителем с льготным размером расчета взноса (применяется не взнос «неосновательное обогащение», а «пользование ЗОП»). -
• Собственник участка, получивший разрешение на пользование ЗОП до 2016г. – нарушителем не является.

Необходимо понимать, что порой установить критерий отнесения к группе «нарушителей» довольно затруднительно. Примером являются случаи несоответствия координат, указанных в кадастровом паспорте, современной системе координат, используемых Росреестром.

В заключение считаем необходимым пояснить, каким образом Правление сформировало списки к голосованию: «допустимо к удовлетворению» и «не рекомендовано».

В обоих списках могут находится как неумышленные нарушения, так и умышленные и даже злостные. Отнесение садовода к любой из этих групп не лишает его права на обращение с заявлением о предоставлении ему участка ЗОП. При этом Правление для оценки допустимости удовлетворения заявлений поручило комиссии рассмотреть их и вынести предварительное мнение.

Было сформировано 3 списка: «допустимый», «не рекомендованный» и «спорный». Основными критериями при рассмотрении заявлений были:

• Заужение проезжей части
• Захват и необслуживание канав
• Наличие в зоне захвата существующих и планируемых к строительству инженерных сетей.

По некоторым участкам мнение членов комиссии разделились. Правление при принятии окончательного решения по формированию списков учло комментарии инженера Терещенко В.В., проводившей обмеры, выраженное мнение членов правления при обсуждении.

Так примером является участок 1/1760. Злостный нарушитель. Вынес забор в сторону проезжей части и в сторону восточной границы (ул.Приозерная). Начал строительство временного сооружения фактически на ЗОПах. В 2017г. получил предписание. В 2018г. воспользовался амнистией и подал соответствующее заявление. Данное заявление не было приобщено к заявлениям собранию (как заведомо отказное), а к собственнику участка был предъявлен судебный иск о сносе временной постройки и переносе забора. Ответчик предъявил суду соответствующее заявление, поданное в СНТ в установленном порядке, что привело бы к приостановке рассмотрения дела по существу до вынесения решения собранием. В ходе судебного разбирательства стороны заключили мировое соглашение, по которому Ответчик добровольно частично устранил нарушение: перенес забор на границу участка со стороны дороги, демонтировал забор со стороны ул. Приозерная, привел ранее занимаемый участок в благоустроенное состояние, но не снес временную постройку, расположенную на ЗОП. Обязался компенсировать все судебные издержки.

Садоводство со своей стороны приняло на себя обязательство по вынесению вопроса о предоставлении ЗОП со стороны ул. Приозерная на общее собрание. Что и сделано на текущем собрании. Как голосовать, решать садоводам. Ни так называемый «допустимый» список, ни «нерекомендованный» не ограничивает садоводов в голосовании.

Другой пример: Садовод длительное время «боролся» с размещением строительного мусора на границе своего участка со стороны ул.Приозерная. Устанавливал препятствия к проходу, мотивируя это тем, что у забора «скапливаются люди, распивающие спиртные напитки», мусорят, шумят. Настаивал на решении проблемы путем передачи ему участка ЗОП в пользование с разрешением установки забора. Правление оставило его заявление в списке «не рекомендованных» из-за прохождения коммуникаций в запрашиваемой зоне. После беседы с председателем отозвал заявление о предоставлении ему территории ЗОП в пользование, заменив на получения разрешения на благоустройство территории. Из списка к голосованию его заявление исключено.

Еще один пример неочевидного отнесения в список «допустимых» - уч. 31/279. Правление несколько лет «вело войну» с собственницей. Однако она утверждала, что ей «разрешили», но документов у нее не сохранилось. Вопросы к бывшим сотрудникам по этому поводу не прояснили ситуацию. Заявление собственницей подано для рассмотрения собранием. Фактически занимает ЗОПы много лет. При этом к заявлению приложены подписи соседей, согласных с выделением ей захваченных ЗОПов в пользование.

Главный вопрос, который должен интересовать садоводов: что дальше?

1. Если заявление удовлетворено, правление оформит это решение. Садовод будет оплачивать свои взносы за «пользование ЗОП».

2. Если в удовлетворении заявления будет отказано, садоводу будет направлено предписание. При невыполнении предписания дело будет направлено в суд.

3. До момента устранения нарушения садоводу будет начисляться взнос «неосновательное обогащение» за пользование ЗОП.

Также следует иметь ввиду, что у нас есть много «молчунов», имеющих незначительное по площади нарушение, оплачивающих начисленный им взнос и не предпринимающих никаких действий. Рано или поздно ими тоже будем заниматься, но необходимо уточнить критерии нарушения, утвердив на следующем собрании соответствующее Положение, а также подтвердить факт нарушения при наличии спора с садоводом кадастровыми инженерами.

В связи с этим на текущем собрании (2023г.) вводится новый взнос «На осуществление кадастровых работ на участке» в сумме 15 тыс. руб. Такова в настоящий момент стоимость таких работ при подготовке отчета для суда.

Садоводам необходимо понимать, что все расходы по приведению участка к кадастровым границам будет осуществляться за счет нарушителя.